Les différents types de viager à PARIS : Une approche flexible pour les transactions immobilières

Le viager est une méthode d’investissement immobilier qui présente de nombreux avantages pour les vendeurs, notamment dans les grandes villes comme Paris où le marché est en constante évolution et la demande en constante hausse. Cette ville dynamique offre différentes options immobilières , essentiellement en viager, permettant aux parties impliquées de trouver des solutions adaptées à leurs besoins spécifiques.

Le viager occupé est l’une des formes les plus courantes de viagers à Paris. Le crédirentier (vendeur) conserve le droit d’usage et d’habitation : Il pourra ainsi occuper le bien immobilier vendu jusqu’à son décès ou son départ volontaire. Il perçoit un bouquet net d’impôt en cas de résidence principale et des rentes viagères mensuelles à vie. Cela signifie que le vendeur peut continuer à vivre dans son bien tout en recevant une rente viagère mensuelle de la part du débirentier pendant le reste de sa vie.

A partir de 71 ans, ces rentes sont imposables après un abattement de 70%. Juridiquement, le vendeur n’est plus propriétaire de son bien et bénéficie donc d’un allégement des charges et taxes liées à la propriété. Il n’est donc plus tenu de payer la taxe foncière, les travaux de copropriété et les charges dites propriétaires (environ 25% des charges trimestrielles). Seule la taxe d’ordure ménagère sera à sa charge.

En cas de départ volontaire, contrairement à la nue-propriété, le crédirentier n’aura pas la possibilité de louer son bien mais cet abandon du droit d’usage et d’habitation lui permettra de revaloriser la rente mensuelle (en général entre 20 et 30% d’augmentation). Cette source de revenu supplémentaire permettra aux personnes âgées de couvrir leurs dépenses quotidiennes, leurs frais de subsistances et leurs éventuels besoins de santé tout en conservant un environnement familier et un mode de vie habituel, plus confortable grâce avec une sécurité financière garantie et une réduction de leurs charges liées à la propriété. La retraite est une phase importante de la vie où la stabilité financière devient essentielle.

Pour certains, cela peut être un défi, en particulier lorsque les économies ne sont pas suffisantes pour maintenir un niveau de vie confortable. En cette période d’inflation, où l’augmentation générale des prix des biens, des dépenses quotidiennes, des soins de santé et du logement vont réduire considérablement le pouvoir d’achat des retraités, le viager offre une protection contre l’inflation. Il fournit une rente qui suit l’inflation c’est-à-dire un revenu mensuel indexé, sous la forme d’une rente viagère, ajustée en fonction de l’indice des prix à la consommation hors tabac.

Le vendeur pourra ainsi maintenir son pouvoir d’achat face à l’augmentation des coûts de la vie et bénéficier d’une source de revenus stable, prévisible et sécurisée. Quelque soit le type de viager choisi, la protection des vendeurs est toujours la priorité. Le bien reste hypothéqué durant la vie du crédirentier. Il ne peut donc pas servir en garantie si l’acheteur à des dettes.

De plus fort, la rente a un caractère alimentaire, cela signifie que la rente est considérée comme une source de revenus mensuels pour le crédirentier qui lui permet de subvenir à ses besoins essentiels tels que se nourrir, se loger, et se vêtir. Ainsi, il existe une clause dite résolutoire dans le contrat de viager qui prévoit que si le débirentier (acheteur) ne paye plus les rentes au bout de deux mois consécutifs, la vente est cassée et annulée de plein droit et le crédirentier récupère la pleine propriété du bien vendu. L’intégralité des sommes versées par le débirentier resteront acquises en guise de dommages et intérêts.

Contrairement au viager occupé, dans le cadre d’un viager libre, le crédirentier quitte immédiatement le bien immobilier après la vente, permettant ainsi à l’acheteur de prendre possession du bien pour l’habiter ou le louer. Le bien étant libre de son propriétaire, il n’y aura pas de décote sur le bien. Les crédirentiers perçoivent immédiatement un bouquet c’est-à-dire une somme d’argent au moment de la vente et des rentes mensuelles à vie réévaluées sur l’inflation. Ils sont désormais libres de toutes responsabilités et des coûts liés à l’entretien et à la gestion du bien. Ces taches reviennent au débirentier qui devient le nouveau propriétaire du bien.

La vente en viager libre va ainsi soulager le crédirentier de la charge et des frais associés à l’entretien, aux réparations, aux taxes et aux préoccupations quotidiennes liées à la propriété. Le bouquet leur permettra de répondre à des besoins financiers urgents, réaliser d’autres projets et améliorer leur situation financière globale.

Les rentes viagères mensuelles quant à elles pourront garantir un revenu régulier, prévisible et stable pour de nouveaux projets comme financer une maison de retraite. Elles pourront également permettre de vendre d’anciens investissements locatifs où les rentes perçues seront supérieures aux loyers perçus et fiscalement plus intéressantes après un abattement de 70%, sans se soucier des problèmes locatifs et des frais inhérents à la propriété. Il existe un autre type de vente que l’on appelle la vente en nue-propriété.

La vente en nue-propriété est une transaction immobilière dans laquelle le vendeur cède uniquement la nue-propriété du bien, tout en conservant l'usufruit. L’usufruitier reste le propriétaire du bien avec les avantages et les inconvénients qui en découlent. Il paye seul les travaux de copropriété, sauf les travaux liés à l’article 606 du code civil relatifs à la structure du bâtiment à savoir les fondations, le ravalement et la toiture.

Il supporte également les charges et taxes liées à l’appartement. Il peut jouir du bien en l’occupant ou en le mettant à la location pour en tirer des revenus. Le capital perçu devient ainsi net d’imposition dans le cas de sa résidence principale Contrairement à la vente en viager, l’usufruitier perçoit un capital unique et aucune rente.

La vente en nue-propriété permet au vendeur de recevoir une somme d'argent immédiate qui permet de financer d'autres projets, couvrir des besoins financiers urgents ou améliorer sa situation financière globale. En vendant en nue-propriété, le vendeur peut anticiper la transmission de son patrimoine à ses héritiers ou bénéficiaires tout en conservant l'usufruit à vie. Cela permet d'organiser la succession de manière planifiée et de réduire les droits de succession.

La vente de la nue-propriété de son bien peut être une option intéressante pour diverses raisons, notamment pour les vendeurs qui souhaitent faire des donations de leur vivant, rembourser des dettes, ou encore effectuer les travaux dans leur résidence secondaire etc.