Comment acheter en viager ?
De plus en plus plébiscité au fil des années, l’achat en viager octroie de multiples avantages au débirentier. Qu’il s’agisse d’un investissement en viager libre ou occupé, chaque type de viager possède ses propres avantages.
Acheter en viager libre
La vente en viager libre est moins courante que la vente en viager occupé. Le vendeur ne conserve pas le droit d’usage et d’habitation et l’acquéreur a la jouissance du bien immédiate, soit en l’occupant, soit en en percevant les loyers. Elle peut être assimilée à une vente classique à crédit sans les formalités bancaires que l'on connait. Le bouquet correspond à l’apport initial et la rente à la mensualité du crédit. Plus le bouquet est important, moins la rente viagère le sera.
Lorsqu’un propriétaire dispose d’un bien autre que sa résidence principale ou qu’il doit quitter cette résidence principale, le viager libre est une solution qui lui permet de s’assurer un revenu fixe et régulier avec une fiscalité attractive et sans les inconvénients liés à la location.
Pour le vendeur, le contrat prévoit dans ce cas précis qu'il renonce à son droit d'usage et d'habitation pour le logement concerné. Ce type de contrat est beaucoup plus rare que dans le cadre d'un viager occupé. La plupart du temps, il s'agit de biens immobiliers ayant servi de résidence secondaire, comme des appartements ou studios. La rente viagère et le "bouquet" sont beaucoup plus importants dans cette configuration de vente que pour un viager occupé car il n’y a aucune décote sur le bien vendu.
Acheter en viager occupé
La vente en viager occupé est la plus courante. Elle permet à un propriétaire de vendre son bien tout en en conservant le droit d’usage et d’habitation sa vie durant et à un acquéreur de profiter de l’abattement correspondant à la valeur de ce droit d’usage et d’habitation.
La première étape consiste à évaluer le plus justement possible le prix de vente (ou valeur occupé) qui correspond à la différence entre la valeur libre du bien (valeur en pleine propriété) et la valeur de ce droit d’usage et d’habitation qui dépend de l’espérance de vie du vendeur.
La deuxième étape consiste à établir les modalités de paiement de ce prix de vente en fonction des desiderata du vendeur. Il y aura forcément un bouquet, somme d’argent perçue le jour de l’acte authentique de vente et les rentes mensuelles et à vie du crédirentier.
Suite à la vente en viager occupé, le crédirentier fera conventionnellement des économies, dans la mesure où l'acquéreur va payer des sommes à sa place :
- La taxe foncière (Sauf la taxe sur les ordures ménagères).
- Les travaux de copropriété
- Les charges dites « propriétaires »