L'âge : un critère indispensable pour la vente en viager

Le viager en France : un marché en forte croissance

Longtemps considéré comme une niche, le viager connaît aujourd’hui un véritable essor dans les grandes villes françaises comme Paris, Marseille, Lyon, Toulouse, Nantes ou sur la Côte d’Azur. Ce mode de vente immobilière permet au vendeur (crédirentier) de céder son bien tout en continuant à l’occuper, en échange d’un bouquet initial et d’une rente viagère mensuelle.

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L’âge du vendeur : un paramètre déterminant

Les conditions légales à connaître

Il n’existe pas d’âge minimum légal pour vendre en viager, mais dans la pratique, les vendeurs ont souvent plus de 60 ans. Le bien doit être libre de toute hypothèque, ou le bouquet doit permettre de solder les dettes. Le vendeur doit aussi disposer de sa pleine capacité juridique (ni sous tutelle ni curatelle).

Comment l’âge influence la rente viagère

Plus le vendeur est jeune, plus l’espérance de vie est longue, ce qui allonge la durée potentielle de versement de la rente. Cela entraîne une décote d’occupation plus importante sur le prix du bien, rendant l’opération plus attractive pour l’acheteur. Inversement, un vendeur plus âgé perçoit une rente plus élevée, mais la décote est moindre.

Impacts financiers : adapter la stratégie à chaque profil

Une solution personnalisée selon l’âge du crédirentier

Un vendeur âgé peut rechercher un revenu complémentaire pour faire face à des dépenses de santé ou améliorer son quotidien. D’autres souhaitent transmettre un capital à leurs enfants tout en sécurisant leur logement.

Durée d’occupation et valorisation du bien

Dans un viager occupé, la durée d’occupation du bien dépend de l’âge du crédirentier. La valeur occupée est calculée à partir de la valeur vénale du bien diminuée du Droit d’Usage et d’Habitation (DUH), selon les barèmes de l’INSEE ou du barème Daubry.

Conséquences fiscales selon l’âge

Une rente partiellement imposable

La rente viagère est soumise à l’impôt sur le revenu après abattement :

• 60 à 69 ans : abattement de 60 %
• 70 ans et plus : abattement de 70 %

Le bouquet est exonéré de toute fiscalité s’il provient de la vente d’une résidence principale.

Viager sur deux têtes : un levier de protection du conjoint

Dans le cadre d’un viager sur deux têtes (souvent un couple), la rente est calculée sur l’espérance de vie du survivant. Ce mécanisme assure la continuité des versements au conjoint jusqu’à son décès, et l’âge du plus âgé est pris en compte pour l’abattement fiscal.

Conclusion : l’âge, levier d’optimisation patrimoniale en viager

Loin d’être un frein, l’âge du vendeur est un paramètre stratégique dans toute vente en viager. Il permet de calibrer au mieux les conditions du contrat et d’optimiser à la fois la fiscalité, la rentabilité et la sécurité financière.

Essentiel Patrimoine & Viager vous accompagne à chaque étape : estimation gratuite, stratégie de vente, sélection d’investisseurs, rédaction du contrat et sécurisation juridique.

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