Revendre un viager occupé est-il possible ?

Le viager occupé est une forme de vente immobilière où le vendeur, appelé crédirentier, cède son bien à un acheteur, appelé débirentier, tout en conservant le droit d’usage et d’habitation jusqu’à son décès. L’acheteur devient propriétaire du bien dès la signature du contrat mais ne peut en prendre possession tant que le vendeur est dans les lieux. Il doit donc attendre son départ (vers une maison de retraite par exemple) ou son décès pour en jouir.

Le vendeur reçoit lors de la signature de l’acte chez le notaire une somme d’argent appelée bouquet, qui sera accompagnée du versement d’une rente viagère périodique. Cela permet au vendeur de continuer à vivre dans son logement tout en bénéficiant d’un revenu supplémentaire, et à l’acheteur d’obtenir un bien à un prix réduit en raison de ladite occupation.

Une fois le bien acquis, le débirentier peut décider soit de le conserver jusqu’au décès du vendeur soit de le revendre. Cette décision peut être prise pour plusieurs raisons telles que des problèmes financiers, personnels ou une opportunité d’investissement plus intéressante. La revente permet de récupérer une partie du placement financier initial et de transférer les obligations de paiement de la rente viagère à un nouvel acquéreur.

La possibilité de revendre est généralement inscrite au contrat de vente initial comme une obligation attachée au bien, ce qui signifie que le nouveau propriétaire prendra la relève dans le paiement de la rente.

Afin que cette opération se déroule au mieux et que toutes les parties à l’acte soient protégées et averties des conséquences de ce transfert de propriété, plusieurs étapes sont à respecter.

Il est essentiel de s’entourer de professionnels comme ceux présents chez Essentiel Patrimoine & Viager, et d’un notaire.

Le professionnel de l’immobilier choisi devra évaluer le bien pour déterminer sa valeur actuelle, en tenant compte de l’âge du crédirentier et de la rente viagère en cours, et aider à la recherche d’un nouvel acquéreur.

L’acheteur B paiera un bouquet à l’acheteur A – qui couvrira environ ce qu’il a mis dans le projet - et reprendra le bénéfice de la rente. Le contrat de vente signé par le crédirentier à l’acheteur A restera inchangé et l’acheteur A restera solidairement responsable du paiement de la rente de l’acheteur B. Enfin, la revente doit être formalisée par un acte notarié. Le notaire s’assurera que toutes les conditions sont respectées, et que le vendeur initial est bien informé de ce changement. Sa situation ne change pas, il continuera à percevoir la rente viagère dans les mêmes conditions, mais en cas de défaut de paiement, l’ancien débirentier reste responsable.

A cet effet, le notaire devra insérer dans l’acte une clause résolutoire qui indique qu’en cas de deux non-paiements consécutifs de la rente, la vente est considérée comme nulle.

Au niveau fiscal, la revente d’un viager est soumise à l’impôt sur la plus-value immobilière. Si le bien vendu est la résidence principale du vendeur, il y a une exonération de la plus-value.

Pour les autres types de bien, elle se calcule en retranchant à la valeur de cession, le prix d’achat du bien. Cette plus-value est soumise à un impôt forfaitaire de 19% auquel s’ajoutent les contributions sociales de 17,2%.

Les droits de mutation sont à la charge de l’acheteur et sont calculés sur la valeur en capital de la rente viagère et du bouquet versé.

Malgré toutes les explications et précautions prises en cas de revente, le sort de la rente doit être clairement expliqué.

En devenant le nouveau débirentier lors de la revente, le nouvel acquéreur reprend les mêmes obligations que son prédécesseur, dont la principale, celle de verser périodiquement la rente viagère au crédirentier. Cette obligation se transmet avec la propriété du bien. Le crédirentier n’en subit aucune conséquence négative car les modalités de paiement et les avantages qui en découlent restent inchangés. Il est protégé par une stabilité contractuelle non modifiable.

Le premier acquéreur reste le garant du versement de la rente viagère, et ce, malgré le transfert à un nouvel acquéreur. Le vendeur pourra ainsi se retourner contre lui en cas de défaut de paiement du nouvel arrivant.

La revente d’un viager occupé est une opération délicate mais possible, nécessitant une bonne préparation et une connaissance approfondie des aspects juridiques et financiers. Il ne faut pas hésiter à s’entourer des bonnes personnes pour rendre réel ce projet.

En effet, elle offre une flexibilité intéressante pour les débiteurs souhaitant se désengager de leur investissement initial, sans remettre en cause les avantages offerts au crédirentier initial.

Le cadre juridique protège efficacement le crédirentier en cas de revente d’un bien en viager occupé.