Le viager : quel impact sur les impôts ?

Le viager est une forme de transaction immobilière particulière où un acheteur, débirentier, acquiert un bien à un vendeur, crédirentier, moyennant le paiement d’un bouquet initial et d’une rente viagère. Le bouquet est versé au jour de la signature de l’acte de vente et les rentes sont versées périodiquement, tout le long de la vie du vendeur jusqu’à son décès, échelonnant ainsi le paiement dans le temps. Ce type de vente permet souvent au vendeur de rester dans son logement tout le long de sa vie, tout en bénéficiant d’un complément de revenus.

Sur le plan fiscal, le viager a des conséquences et des avantages tant pour le vendeur que pour l’acquéreur. Le crédirentier est soumis à l’impôt sur le revenu pour la fraction imposable de la rente. La fiscalité du viager, bien que spécifique, suit des règles strictes qu’il est important d’analyser et de comprendre grâce aux professionnels mis à disposition à cet effet. Il faut différencier les différents types d’impôts en fonction des différents types de viager possibles, pour avoir l’analyse la plus complète possible.

L’impôt sur le revenu

Le crédirentier qui perçoit la rente viagère doit déclarer cette dernière dans ses revenus. Cependant, une partie de cette rente est exonérée d’impôts, en fonction de l’âge du crédirentier au moment où le viager est conclu. Si le crédirentier a moins de 50 ans, 70% de la rente lui est imposable, s’il a entre 50 et 59 ans, 50% de la rente est concernée, entre 60 et 69 ans, 40% de la rente et à partir de 70 ans, 30% seulement de la rente est imposable. Cela signifie que plus le crédirentier est âgé, moins la fraction imposable de la rente est élevée, ce qui réduit l’impact fiscal sur les revenus. La rente est également soumise aux prélèvements sociaux tels que la Contribution Sociale Généralisée et la Contribution au Remboursement de la Dette Sociale, qui s’appliquent également sur la fraction imposable de la rente.

L’impôt sur la fortune Immobilière (IFI)

Depuis 2018, l’IFI a remplacé l’ISF en France. Le crédirentier doit continuer à déclarer le bien en viager dans son patrimoine imposable, tant qu’il en conserve l’usage. Ce n’est qu’à son décès ou en cas de départ du logement que le bien est exclu de son assiette fiscale. Pour le débirentier, celui-ci n’est pas immédiatement intégré dans son patrimoine taxable à l’IFI.

Ce n’est qu’à partir du décès du crédirentier ou si l’acquéreur récupère l’usufruit du bien, qu’il doit le déclarer à l’IFI. Il bénéficie en attendant d’un retard d’imposition sur ce bien tant que le crédirentier en jouit. L’acquéreur d’un viager occupé n’a pas à déclarer la valeur de la pleine propriété dans sa base taxable à l’IFI mais uniquement la valeur correspondante à la nue-propriété du bien, ce qui est un avantage non négligeable pour ceux qui essayent de contourner cet impôt. Cette valeur est déterminée en fonction de l’âge de l’usufruitier au 1er janvier de l’année d’imposition selon le barème fiscal présent dans le Code général des Impôts.

A contrario, l’acquéreur d’un viager libre doit déclarer le bien acquis pour sa pleine propriété et peut déduire la valeur du capital représentatif de la rente. Puisqu’il dispose immédiatement de la pleine jouissance du bien, il est considéré comme propriétaire du bien pour l’IFI et ce dernier entre donc dans la base imposable de son patrimoine immobilier. Le vendeur quant à lui, ayant cédé la pleine propriété et jouissance de son bien, n’a plus à inclure celui-ci dans son assiette fiscale pour l’IFI. Seules les rentes viagères qu’il perçoit peuvent être soumises à l’impôt sur le revenu, sans affecter l’IFI.

La taxe foncière

En viager, la question de la taxe foncière est récurrente. Elle dépend du type de viager choisi et de la répartition des charges faites entre le vendeur et l’acquéreur, dans l’acte notarié. Dans un viager occupé, la taxe foncière reste en principe à la charge de l’acheteur car il est le nouveau propriétaire. Le crédirentier reste redevable de la taxe sur les ordures ménagères, composante de la taxe foncière, puisqu’il reste occupant du bien. Dans un viager libre, le débirentier acquiert immédiatement la pleine jouissance du bien et est donc redevable de la totalité de la taxe foncière ainsi que de toutes les autres charges liées à la copropriété.

La plus-value

En cas de viager occupé et dans le cadre d’une résidence principale, le bouquet que recevra le vendeur sera net d’impôt. Il n’y aura donc pas de plus-value immobilière à payer. Les rentes mensuelles seront quant à elles imposables après un abattement de 60% pour les vendeurs de moins de 71 ans et d’un abattement de 70% à partir de 71 ans. En cas de viager libre, le bien sera libéré de son propriétaire. Le bouquet reçu lors de la signature du contrat sera exempt d’impôt si le vendeur est propriétaire du bien depuis plus de 30 ans. En cas de résidence secondaire et si la période de possession du bien est inférieure à 30 ans, le vendeur sera soumis à plus-value que le notaire devra calculer pour l’acte définitif de vente.

Par ailleurs, lorsqu’un vendeur décide de céder la nue-propriété de sa résidence principale, il devient usufruitier et perçoit un capital net d’impôt. Cette opération permet au vendeur de récupérer immédiatement une somme d’argent tout en conservant le droit d’y habiter ou de le louer pour en percevoir les revenus. A l’instar du viager occupé, le prix d’acquisition de la nue-propriété s’accompagne d’une décote liée à l’occupation du bien par l’usufruitier ou son locataire. L’acheteur bénéficiera d’une réduction des frais de notaire sur la base de la valeur de la nue-propriété et non pas sur sa valeur en pleine propriété.

Le viager permet ainsi souvent de compléter ses revenus à la retraite tout en optimisant sa fiscalité. C’est une solution intéressante présentant une imposition allégée. Il faut cependant bien comprendre les implications et conséquences fiscales, d’où l’importance de s’entourer de professionnels comme ceux présents chez Essentiel Patrimoine & Viager.