Fiscalité du viager : optimisez votre vente ou votre achat avec Essentiel Patrimoine & Viager

Le viager immobilier est une forme particulière de transaction immobilière où un acheteur, appelé débiteur viager (débirentier), acquiert un bien auprès d’un vendeur, le crédirentier, en contrepartie du paiement d’un bouquet initial et d’une rente viagère périodique, versée jusqu’au décès du vendeur.

Ce dispositif offre de nombreux avantages patrimoniaux et fiscaux, tant pour le vendeur que pour l’acquéreur. Pour tirer pleinement profit de cette opération, il est crucial de bien comprendre les implications fiscales du viager, et de s’entourer de professionnels spécialisés comme ceux d’Essentiel Patrimoine & Viager.

Rente viagère et impôt sur le revenu

Le crédirentier qui perçoit une rente viagère doit la déclarer au titre de l’impôt sur le revenu. Toutefois, une partie de cette rente est exonérée d’impôts selon l’âge du vendeur à la signature du contrat :

• Moins de 50 ans : 70 % imposables
• 50 à 59 ans : 50 % imposables
• 60 à 69 ans : 40 % imposables
• À partir de 70 ans : seulement 30 % imposables

La rente viagère est également soumise aux prélèvements sociaux (CSG, CRDS), uniquement sur la partie imposable. Ainsi, plus le crédirentier est âgé, plus la fiscalité est allégée.

Viager et IFI : un cadre fiscal avantageux

Depuis 2018, l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) a remplacé l’ISF. Sa gestion dépend de la forme de viager :

Viager occupé

• Vendeur : tant qu’il conserve l’usage du bien, il continue à le déclarer à l’IFI.
• Acheteur : il ne déclare que la nue-propriété, et non la pleine propriété, réduisant ainsi sa base taxable.

Ce régime est idéal pour les investisseurs souhaitant réduire leur assiette IFI.

Viager libre

• Vendeur : ayant cédé la pleine propriété et la jouissance du bien, il n’a plus à le déclarer à l’IFI.
• Acheteur : il doit intégrer la valeur en pleine propriété à son patrimoine imposable, mais peut déduire la valeur capitalisée de la rente.

Fiscalité de la plus-value immobilière

La taxation de la plus-value immobilière varie en fonction du type de viager et de la nature du bien :

• Résidence principale en viager occupé : exonération totale de la plus-value, le bouquet est net d’impôt.
• Bien détenu depuis plus de 30 ans : exonération de la plus-value, même pour une résidence secondaire ou un viager libre.
• Bien détenu depuis moins de 30 ans : plus-value imposable, calculée par le notaire, avec abattements pour durée de détention.

Taxe foncière : qui paie quoi en viager ?

La répartition de la taxe foncière est fixée dans le contrat :

• Viager occupé : à la charge de l’acquéreur, sauf la taxe sur les ordures ménagères, qui reste à la charge du vendeur occupant.
• Viager libre : toutes les charges (y compris taxe foncière et copropriété) incombent à l’acquéreur.

Fiscalité de la vente en nue-propriété

En cas de vente en nue-propriété :

• Vendeur : conserve l’usufruit, perçoit un capital net d’impôt et continue à habiter ou louer le bien.
• Acheteur : bénéficie d’une décote sur la valeur du bien et paie des frais de notaire réduits.

Cette solution permet d’optimiser la fiscalité, notamment dans une stratégie de transmission patrimoniale.

Pourquoi faire appel à Essentiel Patrimoine & Viager ?

La fiscalité du viager peut sembler complexe, mais bien maîtrisée, elle devient un véritable levier d’optimisation patrimoniale. Chez Essentiel Patrimoine & Viager, nos experts vous accompagnent pas à pas pour :

• Maximiser votre rentabilité fiscale
• Sécuriser juridiquement la transaction
• Optimiser la rédaction de votre contrat de viager

Profitez des atouts fiscaux du viager avec Essentiel Patrimoine & Viager

Que vous soyez vendeur ou investisseur, le viager vous offre une souplesse fiscale précieuse. Complétez vos revenus à la retraite, réduisez votre imposition à l’IFI ou réalisez un investissement immobilier intelligent sans passer par le crédit traditionnel.

Contactez dès maintenant Essentiel Patrimoine & Viager pour bénéficier d’un accompagnement personnalisé et optimiser votre projet en toute sérénité.