Acheter en viager est-il la solution face à la difficulté de l’accès au crédit ?

Aujourd’hui, en France, l’accès au crédit est une préoccupation générale, un enjeu majeur pour de nombreux ménages et investisseurs.

Si le crédit constitue un levier essentiel pour financer des projets personnels ou professionnels, de plus en plus de personnes rencontrent des difficultés pour y accéder et enchainent les réponses négatives des banques. Ces obstacles sont souvent liés à des critères de solvabilité plus stricts qu’auparavant, à la prudence des banques face à l’incertitude économique et à la montée du taux d’intérêts, associée à des conditions de remboursements rigides.

Face à cette difficulté persistante d’accès au crédit, notamment pour les séniors, les ménages modestes ou les personnes à profil jugés à risque pour les banques, le viager apparaît comme une alternative intéressante. Ce mécanisme, encore quelque fois trop peu connu, peut offrir une solution viable pour les personnes souhaitant dégager des liquidités ou financer un projet sans avoir recours aux circuits traditionnels du crédit bancaire. Il permet d’ouvrir la voie à des personnes qui sont écartées par le schéma dit « classique ».

Le viager est une opération immobilière dans laquelle le vendeur cède son bien à un acheteur en échange d’un bouquet, capital initial versé à la signature de l’acte authentique chez le notaire, et d’une rente viagère régulière et périodique jusqu’au décès du vendeur. Cela repose sur une certaine forme d’aléa puisque la durée du versement de la rente est inconnue au moment de la signature du contrat. En effet, celle-ci dépend de l’âge et de l’état de santé du vendeur.

Il existe deux types principaux de viager : le viager occupé et le viager libre.

Dans le viager occupé, forme la plus courante, le vendeur conserve le droit d’usage et d’habitation. Il conservera le droit d’habiter son bien jusqu’à son décès s’il le souhaite. Dans le viager libre, l’acheteur prend possession du bien dès la signature de l’acte de vente. Il peut également le louer ou en tirer des revenus.

Le viager peut ainsi s’avérer être une solution pertinente pour les personnes qui se voient refuser un crédit bancaire en raison de critères inhérents à leurs situations. Les banques sont en effet souvent réticentes à l’idée d’accorder des prêts à long terme à des emprunteurs âgés ou dont les revenus sont jugés insuffisants pour garantir le remboursement du crédit.

L’acheteur n’a pas besoin de passer par une banque pour financer l’achat, ce qui élimine les contraintes liées aux critères d’octroi de prêt. Il évite tous les frais annexes et inévitables aux prêts ainsi que la fluctuation des taux d’intérêts. Il peut ainsi échelonner son paiement sans se soucier des conditions du marché financier.

En effet, les prêts bancaires sont souvent accompagnés de frais annexes, tels que les frais de dossier, les frais de courtage, et surtout l’assurance emprunteur. Les banques exigent généralement une assurance emprunteur pour garantir le remboursement du prêt en cas de décès, d’invalidité, ou de perte d’emploi de l’emprunteur. Cette assurance peut représenter un coût supplémentaire significatif. Cette obligation n’existe pas dans le viager ce qui permet d’alléger le coût total de l’acquisition pour l’acquéreur.

Les avantages du viager sont tant pour le vendeur que pour l’acquéreur.

Pour le vendeur, c’est un moyen de sécuriser des revenus à vie tout en continuant à jouir de son bien s’il s’agit d’un viager occupé. C’est une sécurité financière et une stabilité émotionnelle garantie. Pour les personnes âgées, notamment celles qui possèdent un bien immobilier mais ont des revenus modestes, le viager est une manière de monétiser leur patrimoine tout en continuant à occuper leur logement. Cela leur ouvre la porte à une nouvelle vie, et leur donne accès à des loisirs jusque-là encore inaccessibles pour eux. Ils pourront ainsi financer des besoins tels que des travaux, des dépenses liées à la santé, ou simplement améliorer leur qualité de vie et faire profiter leurs proches.

Pour l’acheteur, le viager est une opportunité d’investissement immobilier intéressante notamment si sa durée se révèle plus courte que prévu. Il lui permet de répartir le coût de l’achat sur une longue période, sous forme de rentes mensuelles. Cela peut être plus gérable financièrement, plutôt que de rembourser un prêt immobilier classique avec des mensualités élevées.

Le viager offre une flexibilité de conditions de paiement non négligeable. Les montants du bouquet et de la rente peuvent être négociés selon les besoins et les capacités financières de l’acquéreur. Un acquéreur disposant d’un capital de départ important pourra choisir de verser un bouquet plus élevé afin de réduire le montant de la rente mensuelle, ou inversement.

Pour un acheteur investisseur, la capacité financière destinée à l’acquisition d’un viager sera uniquement fondée sur les mensualités qu’il est réellement capable d’allouer à son projet, contrairement aux mensualités d’un prêt bancaire qui nécessiteront forcément des calculs en fonction du taux d’endettement, des encours de crédits actuels, mais également des revenus du travail et du patrimoine.

Le viager permet ainsi une liberté d’acquisition plus large et plus accessible à tous. Il apparaît naturellement comme une opération intelligente, économe et rentable.

Si encore certains restent réticents à cette idée, avec le vieillissement de la population et les difficultés accrues d’accès au crédit, ce mode de transaction est en train de gagner en popularité.

L’époque n’a jamais été aussi appropriée pour tenter cette expérience immobilière au sein de laquelle les avantages dépassent largement les inconvénients.

En permettant de transformer un patrimoine immobilier en revenus réguliers d’un côté, et d’investir intelligemment sans recourir à un crédit classique de l’autre, le viager répond à un besoin croissant dans une société où l’accès au crédit devient de plus en plus difficile.