Préparer son logement pour la vente en viager

Aujourd’hui en France, le viager connaît un regain d’intérêt. Quand on parle investissement, on pense de plus en plus à cette pratique. Sa croissance constante s’explique par le fait qu’elle offre une sécurité financière aux vendeurs et une opportunité d’investissement aux acheteurs. Le viager est une transaction immobilière où le vendeur, appelé crédirentier, vend un bien immobilier à un acheteur, appelé débirentier.

Cette opération est caractérisée par le versement à vie d’une rente de l’acheteur au vendeur, et par un bouquet, somme d’argent versée au moment de la signature de l’acte chez le notaire. Cela permet ainsi au vendeur de pouvoir jouir d’un niveau de vie plus élevé sa vie durant, et de prétendre à des loisirs auxquels il n’aurait pas eu accès sans ces sommes d’argent.

Vendre en viager peut se faire sous différentes formes en fonction du projet de vie du vendeur. Le viager occupé est la forme la plus courante qui permet au vendeur de rester vivre chez lui après la vente et ce pour toute sa vie, tout en augmentant ses revenus par la perception d’un capital initial appelé bouquet et d’une rente viagère périodique. Le viager libre permet à l’acquéreur d’occuper immédiatement le bien après la conclusion de l’acte et de l’utiliser à sa guise. La vente en nue-propriété est quant à elle une alternative proposée au vendeur lui permettant de vivre dans son logement et / ou mettre son bien en location et d’en percevoir les loyers : il conserve l’usufruit.

Comme tout acte juridique authentique promettant la protection des parties, l’acte de vente en viager se doit d’être réalisé dans les meilleurs conditions et les parties doivent être entourées par des professionnels de l’immobilier tout au long du processus. Malgré leurs différences, tous les types de viager ont un point commun très important et les différents projets doivent tous commencer de la même manière : l’estimation du bien doit être la plus juste, honnête et conforme au marché immobilier. Valoriser son logement pour une vente en viager est une démarche qui permet de maximiser la valeur de la transaction.

Un professionnel de l’immobilier, tel que ceux proposés par Essentiel Patrimoine & Viager, vous accompagnera tout au long du processus pour vous expliquer les différentes étapes de la vente et le fonctionnement de l’estimation du bien. La base de calcul d’un bien en viager est sa valeur libre. Il est primordial d’estimer le bien le plus justement possible pour que chaque partie y trouve son compte. Si le bien est proposé à un prix plus bas que son prix sur le marché, la vente ne sera pas juste pour le vendeur qui vendra à la baisse, et a contrario, si le bien est proposé à un prix plus haut que son prix sur le marché, aucun acheteur ne s’y intéressera et la vente n’aura pas lieu.

Cette valeur est influencée par l’emplacement du bien, sa taille, son nombre de pièces et les équipements proposés. Plus le bien sera attractif et recherché sur le marché, plus la valeur sera élevée. En cas de viager occupé, le vendeur restera chez lui jusqu’à son décès et ce après que la vente ait été réalisée. Cela signifie donc que le droit d’usage et d’habitation (DUH) est à prendre en compte lors du calcul. Le DUH est calculé en fonction de l’âge et de l’espérance de vie du vendeur. Plus le vendeur sera âgé, plus la rente sera élevée. Ce droit doit donc lui aussi faire l’objet d’une bonne estimation. Le prix de vente en viager est déterminé en soustrayant le DUH de la valeur vénale du bien.

Ce prix sera généralement décomposé en un bouquet et une rente périodique. Une fois le prix établi, plusieurs démarches administratives et juridiques sont à réaliser. L’expert en immobilier qui vous a accompagné dès la mise en vente du bien se joindra à d’autres experts pour rassembler toutes les pièces demandées par le notaire et proposer directement un dossier complet pour gagner du temps et montrer son engagement. Le vendeur devra fournir les documents suivants, s’ils sont en sa possession :

- Son titre de propriété, pour prouver que le bien lui appartient bien et dévoiler toutes les modalités de son acquisition passée ;

- Sa dernière taxe foncière ;

• En cas de bien en copropriété :

- Les trois derniers appels de charges, afin de connaître toutes les dépenses liées à la copropriété ;

- Les trois derniers procès-verbaux d’Assemblée Générale, ou la convocation à la future si celle-ci est en sa possession et doit se tenir soit entre la signature de l’avant-contrat et la signature du contrat définitif, soit après la signature du contrat de vente ;

- Le règlement de copropriété et ses différents modificatifs s’ils existent.

Le vendeur ou l’expert en immobilier pourra cependant se rapprocher du syndic si le vendeur ne détient pas tous ces documents. La loi prévoit également un dossier de diagnostics techniques (DDT) afin de protéger et d’informer au mieux le futur propriétaire sur l’état du bien. Il permet de sécuriser la transaction immobilière. Ce DDT comprend entre autres, le certificat relatif à la loi Carrez qui est déterminant dans l’établissement du prix de vente.

En effet, ce certificat énonçant la superficie privative du lot vendu, plus les mètres carrés seront importants, plus le prix sera élevé. Ce diagnostic est obligatoire et le DDT ne pourra être remis sans ce dernier. Le diagnostic de performance énergétique (DPE) renseigne sur la performance énergétique et climatique d’un logement en évaluant sa consommation d’énergie et son impact en termes d’émissions de gaz à effet de serre. Il permet d’informer au mieux l’acquéreur et de le prévenir des travaux éventuels à réaliser, ce qui peut également jouer sur le prix de vente. Essentiel Patrimoine & Viager met un point d’honneur à présenter au notaire un dossier complet et riche d’informations.

Ses experts ont l’habitude de faire tout ce travail en amont pour que le processus ne s’étende pas sur la longueur, et que les vendeurs soient satisfaits tout en étant rassurés. Afin que le bien soit valorisé au maximum, ces mêmes experts font appel à un photographe professionnel. Ce dernier, en utilisant du matériel de haute qualité, saura sublimer votre intérieur et mettre en valeur chaque recoin. Chaque détail compte et est pensé dans la relation avec son vendeur. Il est important que l’acquéreur voit le bien tel qu’il est réellement, avec tout l’amour et l’attention que le vendeur y a porté et y porte encore.

Bien qu’expert et reconnu dans son domaine, Essentiel Patrimoine & Viager sait s’entourer des meilleurs afin d’être le meilleur pour vous. Il vous aidera à préparer votre logement à la vente mieux que quiconque, tout en protégeant vos intérêts.