Les 5 conseils pour acheter en viager

L’achat en viager occupé est une forme particulière de transaction immobilière où l’acheteur achète un bien immobilier à un vendeur, au moyen d’un bouquet initial versé le jour de l’acte authentique de vente et d’une rente périodique versée jusqu’au décès de ce dernier. L’acheteur, souvent un investisseur, est propriétaire du bien mais le droit d’usage est d’habitation est conservé par le crédirentier.

Le viager est de plus en plus présent dans l’actualité et dans la tête de tout un chacun, car dans un contexte général particulier, il permet d’offrir des avantages non négligeables tant au vendeur qu’à l’acheteur. Le vendeur a la garantie d’avoir un revenu régulier à vie et l’acheteur se donne la possibilité de faire un investissement rentable.

Les parties sont protégées juridiquement tout au long du processus d’achat, mais sont également engagées contractuellement, d’où l’importance de bien comprendre ce concept et ses conséquences.  Avant de s’engager, l’acheteur doit évaluer ses besoins et sa capacité financière. Le viager doit correspondre à sa situation personnelle et doit le satisfaire en tout point.

Cette opération doit être viable sur le long terme car la rente périodique est sur la vie du vendeur. L’acheteur doit au vendeur honnêteté sur ses capacités financières et sa volonté d’engagement sur une longue durée. Il faut absolument réaliser une estimation de sa capacité de financement. Pour cela, il est nécessaire de prendre en compte les revenus et économies de l’acheteur, ainsi que ses charges financières existantes telles que les prêts en cours ou les dépenses courantes.

Il faut ensuite évaluer si les revenus disponibles restants sont suffisants pour couvrir la rente viagère et lui permettre un niveau de vie confortable par la suite.   En raison de la complexité de cette transaction, il est fortement recommandé de consulter un professionnel du secteur financier qui réalisera une analyse approfondie de la situation financière de l’acheteur, mais également de professionnels de l’immobilier tels que ceux mis à votre disposition par Essentiel Patrimoine & Viager.

Leurs expertises et leurs expériences permettront de naviguer plus sereinement dans ce processus et d’éviter les pièges éventuels.

Après avoir fait évaluer sa situation financière, l’acheteur doit anticiper et comprendre la nature des charges et des frais qui seront associés à cet achat, car ils peuvent influencer la rentabilité de l’investissement. Il doit prendre en considération dans ses calculs :

- La rente viagère, somme périodique qu’il s’engage à verser au vendeur. Ce montant est fixé lors de la conclusion du contrat et peut varier en fonction de différents facteurs tels que la valeur du bien, l’âge du vendeur ou les conditions négociées entre les parties.

- Le bouquet initial, montant forfaitaire versé au moment de la signature définitive du contrat. Il constitue généralement une partie du prix total, et plus son montant sera élevé, moins la rente viagère le sera.

- Les frais de notaires, à prévoir lors de tout achat notarié. Ils comprennent les droits de mutation, les honoraires du notaire et les frais administratifs. Ces frais sont une partie du coût total de l’opération immobilière.

- Les charges courantes liées au bien immobilier telles que les impôts fonciers, les charges « propriétaires » de copropriété, et les travaux de copropriété. Il faut prévoir ces charges, taxe et frais dans le budget pour éviter toute mauvaise surprise ultérieure.

Il est donc très important de négliger aucun de ses aspects afin d’évaluer au plus justement la viabilité financière de l’investissement. En plus de l’aspect financier primordial, il est important d’indexer la rente sur le bon indice. En effet, cela permet d’assurer que la rente viagère reste adaptée à l’évolution du coût de la vie. L’indice le plus couramment utilisé à cet effet est l’indice des prix à la consommation (ou IPC).

Cet indice mesure les variations de prix des biens et services consommés par les ménages, ce qui en fait un indicateur fiable pour ajuster la rente viagère en fonction de l’inflation. En indexant la rente sur l’IPC, l’acheteur et le vendeur s’assurent que le pouvoir d’achat de la rente reste en accord avec le temps et préserve l’équilibre financier de l’opération. Il est également possible de choisir un autre indice comme l’indice du coût de la construction (ICC) ou l’indice des loyers commerciaux (ILC) en fonction des besoins et des préférences des parties à la transaction.

L’important est de choisir un indice approprié qui reflète au mieux l’évolution des coûts associés, toujours dans le but d’éviter les mauvaises surprises. L’indice choisi devra être spécifié dans le contrat de viager. Pour réussir au mieux son acquisition en viager, l’acheteur doit prioriser ses critères de recherche en fonction de ses besoins, de ses objectifs et de sa situation personnelle. Il doit prendre en considération la situation géographique du bien et son état en fonction de ses préférences personnelles et de ses besoins en termes de services et d’infrastructures.

Ces éléments pourront influencer le montant total de l’opération. Il devra également prendre en compte sa capacité financière pour se diriger vers un bien à la hauteur de ses moyens, avec une rente qu’il pourra assumer la vie durant du vendeur. Un élément à ne surtout pas négliger est l’âge de l’acheteur car cela peut influer la durée de perception de la rente et donc le retour sur investissement.  L’âge de l’acheteur dans un contrat en viager est un facteur déterminant car il déteint sur plusieurs aspects de la transaction.

Plus l’acheteur est jeune plus il pourra bénéficier d’une rentabilité potentiellement plus élevée sur son investissement car il aura éventuellement plus d’années pour amortir le coût total de la transaction par rapport à un acheteur plus âgé. Sa capacité financière pourra aussi dépendre de son âge.

En effet, un acheteur plus jeune peut avoir une capacité financière plus solide en supportant des coûts sur une période prolongée. Mais ce dernier doit également prendre en compte son propre vieillissement et ses besoins futurs. Il doit anticiper les années à venir afin que cette transaction ne lui porte pas préjudice. Il est préférable que le bien immobilier choisi réponde à des besoins à mesure qu’il vieillit, d’où l’importance de prioriser ses critères de recherche.