Quelles sont les conditions pour que la vente en viager soit valide ?

Bien que de plus en plus connue et appréciée de tous, la vente en viager reste une forme particulière de transaction immobilière impliquant le transfert de propriété d’un bien immobilier et moyennant le versement d’une rente viagère au vendeur jusqu’à son décès.

Elle permet au vendeur de bénéficier d’un complément de revenu tout en restant chez lui, s’assurant ainsi un avenir financier plus serein, tandis que l’acheteur acquiert un bien immobilier à un prix inférieur au marché. Pour qu’une telle vente soit juridiquement possible, elle doit répondre à plusieurs conditions légales, financières et pratiques, relatives tant aux parties qu’au contrat lui-même. Avant de conclure une vente, il est nécessaire de vérifier la capacité juridique des parties impliquées.

Le vendeur doit être en mesure de comprendre l’impact patrimonial de cette transaction. Il doit avoir le droit légal de vendre son bien ainsi que la capacité de transférer son titre de propriété. Pour cela, il doit donner un consentement libre et éclairé sans être influencé par quiconque et ne doit être sous aucune mesure de protection juridique telle que la curatelle ou la tutelle. L’acquéreur doit quant à lui avoir la capacité de contracter un tel acte et d’en assumer les conséquences financières.

Lors de la signature de l’acte de viager définitif, l’acquéreur s’engage pour le présent en versant un apport initial appelé « bouquet » au vendeur mais s’engage également pour le futur à un versement périodique sous forme de rente. Outre les conditions générales relatives au contrat de vente, le vendeur et l’acquéreur doivent répondre à certaines conditions spécialement pour la vente en viager. Le vendeur doit être âgé d’au moins 60 ans et etre pleinement propriétaire de son bien.

Il doit être en mesure de jouir paisiblement du bien vendu jusqu’à son décès, sans être privé de son droit d’usage et d’habitation. L’acquéreur doit lui disposer de ressources financières nécessaires aux différents paiements et doit pouvoir supporter les charges et responsabilités liés à sa nouvelle propriété. Le vendeur et l’acquéreur sont deux acteurs de première ligne lors d’une vente en viager. Mais il en existe un troisième, tout autant important : le contrat lui-même.

Le contrat de vente doit respecter les règles générales du droit des contrats concernant les modalités de formation et d’exécution. Il doit être conclu par écrit afin de faciliter la preuve de son existence, et doit préciser les droits et obligations des parties. Plus particulièrement en viager, il doit expressément notifier le montant du bouquet initial, le calcul de la rente, les modalités de paiement et les éventuelles clauses spécifiques. En plus de vérifier la capacité des parties, il est indispensable de s’assurer que l’objet du contrat est licite et déterminé. Le bien immobilier vendu doit être clairement identifié avec des caractéristiques déterminées.

Tout doit être détaillé, au su et au vu de l’acquéreur et du vendeur. Le bien doit légalement appartenir au vendeur, preuve qu’il pourra fournir grâce à son titre de propriété. Il doit être dans un état jugé convenable par les professionnels de l’immobilier et le prix de vente doit être fixé de manière raisonnable et commune par rapport à la valeur vénale du bien et à l’espérance de vie du vendeur. Plus ce dernier sera âgé, plus la rente sera élevée.

La durée du paiement pourra ainsi être plus courte. Plus le bien sera attractif et recherché sur le marché, plus le potentiel sera certain pour l’acquéreur. Cette évaluation met un point d’honneur à ce qu’aucune partie ne soit lésée en prenant en compte tant les intérêts du vendeur que ceux de l’acquéreur. Le contrat peut également être assorti de garanties et de sécurité supplémentaires pour le vendeur, par la présence de clauses telles que la clause de réversibilité, le privilège du vendeur et la clause résolutoire.

Cet encadrement législatif permet une protection maximale envers les droits du vendeur. La clause réversibilité permet au conjoint survivant de prendre le relais sur la perception de la rente viagère en cas de décès prématuré du propriétaire. C’est une sécurité financière supplémentaire apportée à son bénéficiaire dont les modalités prévues initialement dans le contrat restent généralement inchangées après le décès.

Ce contrat, conclu devant notaire, sera par la suite enregistré auprès des autorités compétentes afin de rendre la vente opposable aux tiers et de garantir la sécurité juridique de la transaction. Il devra également contenir une clause concernant le privilège du vendeur. C’est une inscription grevant le bien immobilier, inscription de premier rang en faveur du vendeur en cas de défaillance de l’acheteur. C’est une sûreté lui assurant la priorité de paiement en cas de difficulté du débiteur.

La banque n’acceptant pas d’être en deuxième rang, le paiement comptant est obligatoire avec une solvabilité de l’acheteur à la hauteur des sommes à verser tous les mois. La clause résolutoire quant à elle prévoit qu’en cas de deux non-paiements consécutifs de la rente, et après commandement de payer, le vendeur peut obtenir l’annulation de la vente, récupérer la pleine propriété du bien et garder toutes les sommes déjà versées en guise de dommages et intérêts.

Cette clause, assortie aux deux autres, offre donc une sécurité et une protection certaine au vendeur. De plus, il faut préciser que toutes les formes de société ne peuvent pas acquérir en viager. C’est le cas de la société commerciale car le viager implique généralement l’occupation ou l’usage du bien par le vendeur jusqu’à son décès ce qui ne correspond pas à l’objet d’une activité commerciale. En effet, l’achat en viager doit être conforme à l’objet social de la société et aux dispositions légales en vigueur.

En tant que structure dédiée à la gestion et à la détention de biens immobiliers, une société civile immobilière peut acheter en viager dans le cadre de son activité. Si une société non commerciale souhaite acquérir un bien, son gérant devra être caution personnelle à l’acte pour garantir le paiement.

En certifiant la capacité des parties, le caractère licite et déterminé du bien immobilier, et le respect des règles liées à la réalisation du contrat, les acteurs peuvent éviter les litiges ultérieurs et s’assurer que la transaction se déroule en toute légalité et transparence. Toutes ces conditions réunies permettent de valider légalement et juridiquement un contrat de vente en viager.