Vendre en viager sans l'accord des héritiers

En droit français, la vente immobilière est un contrat par lequel une partie transfère la propriété d’un bien immobilier qu’elle possède, à une autre partie, qui lui paye un prix à cet effet. C’est un acte juridique lourd de conséquences qui se doit de respecter des étapes obligatoires et qui nécessite de ce fait une pleine capacité des parties. En effet, pour pouvoir acquérir ou vendre un bien, une personne doit avoir la capacité juridique nécessaire à la conclusion d’un contrat d’une telle importance.

L’acquéreur doit avoir la capacité financière requise pour payer le prix de vente et doit pouvoir assumer les obligations découlant de cette nouvelle propriété, tandis que le vendeur doit avoir le droit légal de vendre son bien et la capacité de transférer son titre de propriété. Pour le premier, un nouveau bien entre dans son patrimoine alors que pour le second, ledit bien en sort. Ils doivent tous deux être en mesure de comprendre les termes du contrat et leurs conséquences, et ne pas être sous contrainte, incapacité mentale ou autre forme d’incapacité légale. Des consultations juridiques et des visites médicales peuvent permettre de s’en assurer en cas de doutes.

Il existe plusieurs types de ventes immobilières, dont la vente en viager, pour laquelle Essentiel Patrimoine & Viager vous propose son accompagnement et ses conseils tout au long de votre projet. Le viager est une méthode de transaction immobilière qui consiste à acquérir le bien d’une personne habitant encore dans les lieux. Le prix de ce bien sera décoté car la transaction ne sera définitive qu’au décès de l’occupant du logement.

Ce dernier pourra rester dans son logement contre un prix versé sous ferme de rente. Pour vendre en viager, le vendeur doit être âgé d’au moins 60 ans, être totalement propriétaire du bien et posséder toutes ses capacités cognitives. Il pourra ensuite convenir avec l’acquéreur du montant du bouquet (apport initial versé par l’acheteur lors de la signature définitive de l’acte) ainsi que du montant de la rente périodique à verser. Le bien doit être libre de toutes dettes ou charges importantes. La vente en viager propose différents types de cession offrant chacune des modalités et avantages distincts en fonction des envies et besoins du vendeur.

Le viager occupé permet au vendeur de conserver le droit d’occuper le bien jusqu’à son décès en contrepartie d’une rente viagère payée par l’acheteur tout au long de cette période. Le viager libre permet a contrario au vendeur de quitter immédiatement le bien après la vente permettant ainsi à l’acquéreur de l’occuper ou de le louer. La nue-propriété permet, quant à elle, au vendeur de céder les murs d’un bien qu’il possède tout en conservant l’usufruit, droit d’habiter ou de louer le bien objet de la vente, sans recevoir de rente périodique mais uniquement un capital initial.

Il est essentiel de souligner que toute personne dispose du droit de gérer son patrimoine comme elle l’entend, sous réserve qu’elle soit en pleine possession de ses facultés et qu’elle ne soit ni sous tutelle ni sous curatelle. Si le vendeur est seul propriétaire de son bien, il peut en jouir librement et décider seul de le mettre en vente ou en location. Légalement, seule la volonté du titulaire du titre de propriété est reconnue. Il est donc tout à fait légal de vendre un bien en viager sans l’accord des héritiers, et ce, hors du cercle familial.

Cette autonomie décisionnelle permettra par la suite au vendeur d’avoir une autonomie financière. Lorsqu’un bien est détenu par un couple, l’accord de chaque copropriétaire est indispensable, et d’autant plus s’il s’agit de la résidence principale et du logement de la famille, comme le souligne l’article 215 du Code Civil.

En viager, l’accord du conjoint est une étape très importante lors de la vente car ce dernier a des droits sur la propriété qui doivent être respectés. Cette transaction peut limiter l’héritage des membres de la famille car une partie du patrimoine immobilier est déjà cédée de manière anticipée. Dans le cas d’un viager occupé, le conjoint est concerné par les conséquences financières de cette transaction notamment en ce qui concerne les revenus supplémentaires provenant de la rente ou les arrangements de logement à long terme.

Le consentement écrit du conjoint peut même être requis par la loi selon la juridiction. En cas de décès du vendeur, il existe une disposition appelée réversion de la rente qui permet à un tiers, généralement le conjoint survivant ou le cas échéant, un bénéficiaire désigné, de continuer à percevoir la rente viagère après ledit décès. Cette option est une sécurité financière supplémentaire offerte à son bénéficiaire. Les modalités de réversion sont généralement spécifiées dans le contrat de viager et peuvent inclure le pourcentage de la rente à reverser, mais en général, cette dernière reste inchangée à celle déterminée au départ.

Elle peut ainsi être totale et le conjoint survivant recevra l’intégralité de la rente sans modification du montant et de la durée des versements. Le viager peut donc être choisi dans l’unique but de protéger son conjoint, par l’avantage que cette réversibilité à 100% procure, au contraire d’une retraite plus classique qui peut être moins avantageuse à un conjoint survivant. L’essence même de la vente en viager est de permettre à un sénior de vieillir à l’abri du besoin et d’éviter d’avoir à solliciter une aide financière de la part de tiers. Cette vente est un moyen d’assurer l’indépendance et l’autonomie du vendeur. Cela peut toutefois avoir un impact sur l’héritage familial et certains peuvent y voir une solution pour déshériter ses héritiers. En effet, la vente en viager peut réduire l’héritage des descendants car une partie du patrimoine est déjà transférée à l’acheteur sous forme de rente.

En cas de viager occupé, le vendeur conserve le bien jusqu’à son décès mais le bien ne fait plus partie de son patrimoine. Il devient alors impossible de léguer le bien à ses descendants. Il est donc légitime de dire que le viager permet au vendeur d’avoir un avenir financier plus stable pour la réalisation de projets qui n’auraient pas pu voir le jour sans ladite vente, mais qu’il lui donne également la possibilité de faire profiter ses ayants droits de cette rentrée d’argent. En effet, un vendeur peut décider de mettre en vente son bien et d’utiliser le bouquet perçu lors de la signature de l’acte, ou le montant du capital, en cas de nue-propriété, pour faire des donations de son vivant à ses enfants.

L’idée de partage et de jouissance collective entrent alors en jeu et donne un autre aspect positif au viager. Le viager a ainsi un aspect sécuritaire, rentable, mais également familial et prévisionnel en jouissant avec ses proches de cette nouvelle somme d’argent et en anticipant leur avenir à eux également. Choisir la vente en viager a donc des avantages non négligeables pour le vendeur. Il s’assure un bel avenir financier et tranquillise son quotidien tout en pouvant se projeter vers de nouveaux horizons.

Elle lui offre également une sécurité résidentielle et émotionnelle, en lui permettant de rester dans son logement tout en gardant ses habitudes. Dans le cadre d’une vente en viager occupé, le crédirentier (celui qui perçoit la rente viagère) fait des économies. Il ne paiera plus la taxe foncière, sauf la taxe sur les ordures ménagères, les charges dites propriétaires qui correspondent à environ 25% des charges de copropriété, ainsi que les travaux de copropriété.

Le viager a également un aspect familial certain à considérer, notamment si le vendeur est marié ou s’il veut faire profiter ses enfants de sa nouvelle richesse. Mais le viager n’est pas seulement attractif que pour le vendeur, et c’est bien là toute sa force. Il représente pour l’acheteur un investissement socialement responsable, rentable à fort potentiel.