Les 5 conseils pour vendre en viager

Aujourd’hui, la vente en viager se démocratise et intéresse de plus en plus d’entre nous. Les investisseurs comme les séniors reconnaissent les réels avantages qu’offre cette opération immobilière. 

Vendre en viager peut se faire sous différentes formes permettant d’adapter au mieux l’intention immobilière au projet de vie du vendeur.

Le viager occupé est la forme la plus courante qui permet au vendeur de rester vivre chez lui après la vente et ce pour toute sa vie, en augmentant ses revenus par la perception d’un capital initial appelé bouquet, et d’une rente viagère périodique. Il n’a ainsi plus à s’occuper de l’aspect administratif découlant du bien, de son entretien et de ses charges inhérentes.

Le viager libre permet à l’acquéreur d’occuper immédiatement le bien après la conclusion de l’acte et de l’utiliser à sa guise. Le bouquet versé au vendeur peut être plus élevé car l’acquéreur bénéficie immédiatement du bien.

Le viager sans rente, permet de rester vivre chez soi en recevant la totalité du prix au jour de la signature de l’acte chez le notaire, sans l’obligation de verser une rente viagère par la suite.

La vente en nue propriété, est quant à elle, l’alternative proposée au vendeur qui lui permet de mettre son bien en location et d’en percevoir les loyers, conservant ainsi l’usufruit du bien.

Enfin, la vente à terme, dans laquelle tout est fixé à l’avance, s’adresse plus spécialement aux moins de 70 ans qui veulent sécuriser leur héritage ou qui possèdent un bien atypique.

Quel que soit le type de vente en viager choisie, la première chose à ne surtout pas négliger est l’évaluation du bien immobilier. Ces différentes ventes ont en commun l’importance de l’estimation qui repose sur plusieurs critères financiers, actuariels et légaux.

Cette transaction implique obligatoirement la vente d’une propriété avec une rente viagère, le vendeur continuant ainsi à vivre dans le bien jusqu’à son décès.

L’estimation de la valeur du bien en viager prend donc en compte l’âge du vendeur, son espérance de vie, la valeur du bien et les conditions du contrat.

L’âge du vendeur est très important car plus ce dernier sera âgé, plus la rente sera élevée. Mais à contrario,  la durée du paiement pourra être plus courte.

L’espérance de vie a également un impact car elle influe sur le montant de la rente et sur la période de paiement de l’acheteur. Les données statistiques de mortalité aident d’autant plus à déterminer la probabilité de temps de vie du vendeur et sont à analyser. 

La valeur du bien immobilier dépend aussi de sa localisation, de sa superficie, de ses atouts, de ses caractéristiques spécifiques. Plus le bien sera grand, attractif, intéressant, recherché sur le marché, plus la valeur sera élevée et le potentiel certain pour l’acquéreur.

Il faut souligner qu’une évaluation juste et équilibrée prend en considération tant les intérêts du vendeur que ceux de l’acheteur, et qu’aucune partie n’est lésée.

Le prix de vente en viager est égal à la valeur vénale du bien diminuée de la décote d’occupation du bien par le vendeur.

Cette décote correspond à la valeur du droit d’usage et d’habitation qui doit lui aussi faire l’objet d’une bonne estimation.

L’estimation du droit d’usage et d’habitation repose sur une évaluation de plusieurs critères juridiques et économiques. Ces droits nécessitent une analyse pour déterminer leur valeur et leur durée.

Ces notions juridiques régissent l’utilisation d’un bien immobilier sans nécessairement en être le propriétaire. Le droit d’usage implique le droit d’utiliser le bien et le droit d’habitation implique le droit d’y résider.

L’estimation de ces droits dépend ainsi de la valeur intrinsèque du bien, évolutive en fonction du marché immobilier, de ses caractéristiques spécifiques et de sa situation géographique.

De plus, la durée du droit d’usage et du droit d’habitation influe directement sur leur valeur.

Il est nécessaire de s’entourer de professionnels du droit et de l’immobilier pour une approche la plus juste. Ces derniers auront ainsi un rôle crucial à jouer dans la répartition entre le bouquet et la rente viagère. Essentiel Patrimoine & Viager a conscience de cet enjeu et saura vous épauler, vous accompagner et vous protéger au mieux.

Le bouquet d’un achat en viager représente le paiement d’un capital initial à la signature de la vente, représentant un pourcentage du prix total du bien immobilier sur le marché. C’est un paiement unique et immédiat, tandis que la rente viagère est un paiement périodique. Elle correspond à la somme d’argent versée chaque mois ou chaque trimestre par l’acheteur au vendeur, et ce jusqu’au décès de ce dernier.

L’attribution du bouquet et de la rente viagère est donc une étape cruciale lors d’une vente en viager. Elle détermine la manière dont le vendeur recevra le produit de la vente tout au long de sa vie. Choisir la bonne distribution dépend des besoins financiers du vendeur, de son espérance de vie et de ses objectifs à long terme.

Essentiel Patrimoine & Viager s’appuie sur le barème viager Daubry 2023, référence en viager, basée sur des statistiques fournies par l’INSEE, permettant de déterminer au mieux le montant de la rente.

Opter pour un bouquet important offre une somme d’argent plus conséquente au vendeur au jour de la signature de l’acte mais réduit le montant de la rente versée régulièrement. Cela pourrait par exemple permettre de financer des projets immédiats qui n’auraient pas été réalisables sans cette rentrée d’argent.

A contrario, choisir une rente plus élevée garantit un revenu régulier au vendeur jusqu’à la fin de sa vie et lui assure une certaine stabilité financière. Le montant initial du bouquet sera donc plus faible.

L’âge et l’état de santé du vendeur sont également à considérer dans ce choix. En effet, un vendeur plus jeune peut espérer une rente plus longtemps, et un vendeur plus âgé peut être plus enclin à choisir un bouquet plus important en raison d’une vie potentiellement plus courte. 

A la lecture de ces conseils, opter pour une vente en viager au sein d’une même famille pourrait sembler séduisant et plus facile, mais cela n’est qu’illusion. Les risques juridiques que cela engendrerait, rendent cette idée fortement déconseillée.

Tout d’abord, et comme vu précédemment, la vente en viager repose sur un équilibre certain entre le vendeur et l’acheteur. S’agissant de membres de même famille, cela peut entraîner un conflit d'intérêt, des troubles émotionnels et un manque d'objectivité potentiels. L’aspect financier peut également engendrer des désaccords familiaux non négligeables.

De plus, l’aspect fiscal n’est pas à omettre dans ce type de vente. Les autorités fiscales peuvent examiner de près les transactions entre les membres de la famille pour éviter d’éventuels abus ou contourner les obligations fiscales devant être dûment respectées.

Les conséquences successorales peuvent également rendre complexe la vente en viager en famille. Les héritiers pourraient percevoir cela comme une perte d’héritage potentiel, créant ainsi de nouvelles tensions.

Enfin, le viager en famille peut entraver la liquidité du patrimoine familial si l’acquéreur rencontre des difficultés de paiement.

Il serait donc judicieux d’éviter cette option pour conserver des relations familiales harmonieuses et maximiser la réussite de son acquisition.

Afin de vendre au mieux en viager, il est donc nécessaire de bien faire évaluer son bien immobilier, de bien estimer le droit d’usage et d’habitation et de bien choisir la bonne répartition entre bouquet et rente viagère. Mais il est également judicieux de ne pas oublier la clause résolutoire lors de la rédaction du contrat.

Cette clause est une disposition contractuelle qui permet de résilier ledit contrat dans certaines circonstances spécifiques. En cas de deux non-paiements consécutifs de la rente, et apres un commandement de payer, la vente est cassée et annulée de plein droit, le vendeur retrouve la pleine propriété de son bien et garde le bouquet et les rentes perçus en guise de dommages et intérêts. Autant dire que cette clause est particulières protectrice pour les séniors !

La clause résolutoire combinée au privilège spécial du vendeur dans un même contrat de vente, protège de manière réelle et continue le vendeur et lui offre autant de sécurité que de recours spécifiques en cas de manquement de la part de l’acheteur à ses engagements contractuels.

La vente en viager est donc une vente spéciale mais très intéressante et bénéfique tant pour les acheteurs, que les acquéreurs, ou encore que pour les investisseurs. Les spécificités qu’elle dégage montrent bien la nécessité de s’entourer de professionnels de l’immobilier pour ce type de transaction.

Du fait de son expérience, son savoir-faire et son honnêteté, Essentiel Patrimoine & Viager saura tout mettre en œuvre pour vous conseiller et vous accompagner, afin de pouvoir partager ensemble la joie d’un projet immobilier abouti.