Calculer l'espérance de vie pour évaluer un viager

En droit immobilier, le prix du bien est un élément fondamental du contrat de vente et déterminant de l'engouement des parties.          

Plus particulièrement, en viager, le prix du bien est déterminé en fonction de plusieurs facteurs, notamment l'âge et l'espérance de vie du vendeur, la valeur vénale du bien, les caractéristiques du contrat ainsi que les éventuelles charges ou clauses spécifiques.

Une fois ce prix déterminé et les autres conditions nécessaires réalisées, le vendeur pourra vendre son bien à l'acquéreur, en contrepartie du versement d'un bouquet initial (élément de liquidité immédiat) et de rentes mensuelles prévues jusqu'au décès du vendeur.

La rente sera déterminée en fonction de l'âge du vendeur.                                                                                                                             

En effet, plus ce dernier sera âgé, plus la rente sera élevée pouvant ainsi impliquer une durée de paiement plus courte. Il est donc légitime de dire que l'espérance de vie joue un rôle crucial en droit viager.                                                                                 

En viager occupé, le vendeur cède la propriété mais conserve le droit d'usage et d'habitation en échange d'un bouquet et d'une rente mensuelle qui se poursuit jusqu'à son décès et qui est revalorisée tous les ans. Cela signifie que le vendeur peut continuer à vivre dans la propriété cédée, préservant ainsi son cadre de vie et ses liens émotionnels avec le lieu.

En permettant au vendeur de rester dans la propriété, le viager va au-delà d'une simple transaction financière et prend une dimension plus humaine et personnelle. Il met en avant l'importance des émotions, des habitudes et de l'affectif entre le vendeur et son lieu de vie.

Afin de déterminer au mieux la valeur occupée du bien, il faudra donc prendre en compte l'espérance de vie du vendeur, mais aussi la valeur vénale du bien ainsi que les caractéristiques qui lui sont propres.Une personne vivant seule et une personne vivant en couple n'ont pas la même espérance de vie, et ce point ne sera pas à négliger lors de l'évaluation du bien.

La première étape d'estimation du bien consiste à déterminer sa valeur libre de toute occupation. Cela revient à évaluer le bien sur le marché immobilier traditionnel en s'appuyant sur divers critères tels que l'emplacement, la surface, ses caractéristiques spécifiques, et les tendances de l'offre et de la demande. La valeur libre constitue donc le point de départ, représentant la valeur intrinsèque du bien sans considération pour l'occupation future.

Ainsi, l'occupation du bien par le vendeur est une variable déterminante à l'équation. La décote du bien est directement liée à cette occupation. En d'autres termes, la valeur occupée sera réduite par rapport à la valeur libre en raison de la présence continue du vendeur dans la propriété. Cette décote s'articule autour de la durée probable de l'occupation, elle-même étroitement liée à l'espérance de vie du vendeur. Plus précisément, à mesure que l'âge du vendeur diminue et que son espérance de vie s'allonge, la décote associée à l'occupation augmente de manière significative. En revanche, si le vendeur est d'un âge avancé, avec une espérance de vie plus courte, la décote liée à l'occupation sera proportionnellement réduite.              

Cette corrélation entre l'âge du vendeur et l'ampleur de la décote constitue donc une considération factuelle et pragmatique dans le processus d'évaluation en viager.

Le barème DAUBRY, utilisé comme référence en viager par tous les professionnels de l'immobilier dont Essentiel Patrimoine & Viager fait partie, intervient pour quantifier la décote liée à l'occupation en fonction de l'espérance de vie du crédirentier.                                     

Il s'appuie sur l'espérance de vie nationale fournie par l'INSEE (Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques), servant ainsi de base pour déterminer la réduction de la valeur du bien en fonction de l'âge du vendeur. Il permet d'appliquer une approche standardisée en tenant compte de l'espérance de vie nationale, offrant ainsi une base objective pour l'évaluation. La valeur occupée sera ensuite décomposée entre le bouquet initial et les rentes mensuelles à vie. Cette décomposition permettra de comprendre comment la valeur globale du bien est affectée par l'occupation continue du vendeur.

Par ailleurs, il est ici primordial de rappeler qu'un des critères fondamentaux de la mise en vente d'un bien en viager est la pleine possession du vendeur de ses capacités cognitives. Cela signifie qu'il doit être en mesure de prendre des décisions éclairées et de comprendre pleinement les enjeux de la transaction. Leur état de santé global n'est ni demandé ni divulgué dans le processus de vente.

L'objectif est de garantir que les vendeurs soient en mesure de consentir volontairement à la vente, de comprendre les implications financières du viager, et soient capables de participer activement à la négociation des termes de la transaction. Cette approche vise à assurer la transparence et à protéger les intérêts des vendeurs dans le cadre de cette forme particulière de transaction immobilière.

Etre accompagné par des professionnels tout au long du processus de vente en viager est donc nécéssaire pour éviter des écueils et garantir une transaction équitable et transparente.   

Par ailleurs, il est intéressant d'observer que l'INSEE établit une distinction significative entre l'espérance de vie d'un individu seul d'un certain âge et celle d'un individu, du même âge, en couple. Cette divergence découle de la reconnaissance de l'influence favorable que la présence d'un conjoint exerce sur la durée de vie. Cet institut considère que la vie en couple offre un soutien mutuel, le conjoint assumant des responsabilités qui contribuent positivement à l'espérance de vie.

Par conséquent, cette disparité dans l'espérance de vie induit des répercussions directes sur le calcul de la valeur occupée dans le contexte des transactions viagères.

En conclusion, le viager se révèle être bien plus qu'une simple transaction.                                                                                                

C'est une danse complexe entre l'économique et l'humain, où l'espérance de vie du vendeur et la valeur libre du bien jouent des rôles importants. Le maintien du lien entre le vendeur et son lieu de vie confère au viager une dimension émotionnelle, personnelle et unique.  Ainsi, chaque viager devient une histoire singulière, un équilibre subtil entre le patrimoine matériel et l'intimité vécue.

Dans cette transaction délicate, l'espérance de vie devient le fil conducteur, tissant ensemble les aspects financiers et humains de cette expérience particulière qu'est le viager.