Comment trouver le bon bien immobilier en viager ?

L'investissement en viager est une stratégie immobilière de plus en plus prisée par les investisseurs avisés.

Cette méthode d'acquisition de biens immobiliers offre des avantages uniques, tels que des rendements potentiellement élevés et une diversification de portefeuille. Investir en viager est une stratégie immobilière attrayante, mais complexe. Ainsi, trouver le bon bien immobilier nécessite une analyse approfondie et un accompagnement éclairé par des professionnels.

Avant de se lancer, il faut clarifiez l'objectif. Le but de cette opération est-il la recherche d'un bien pour immédiatement y habiter ou le louer, ou est-il la revente avec une plus-value importante à terme ? Cette décision influencera le type de viager à privilégier et orientera toute la recherche. En effet, chaque projet est unique, il dépendra largement de votre situation personnelle, de votre objectif d'investissement et de votre tolérance au risque.

En France, le viager occupé représente 95% des ventes en viager. Il apparait comme le meilleur moyen de diversifier son portefeuille d'investissement immobilier en intégrant des biens immobiliers avec des caractéristiques différentes, notamment en termes de période d'occupation et de rentabilité. Le principal avantage réside dans le coût initial réduit.

En achetant en viager occupé, l'investisseur verse un bouquet initial au vendeur. Ce montant correspond généralement à une somme comprise entre 5 et 30% de la valeur libre du bien. La décote du bien s'explique par la réduction du prix de vente du bien immobilier, par rapport à sa valeur marchande, en raison de la présence du vendeur qui continue à occuper le bien. Cela permet d'investir dans l'immobilier avec un capital initial moins élevé.

Par ailleurs, les rentes mensuelles versées au crédirentier sont fixes et prévisibles, ce qui permet à l'investisseur de planifier ses flux de trésorerie avec précision. Cette option nécessite cependant de la patience. En effet, la durée d'occupation du vendeur est directement liée à sa longévité. C'est un investissement à plus long terme car il peut s'écouler de nombreuses années avant de pouvoir récupérer à la fois son bien immobilier et l'argent investi.

L'un des principaux avantages du viager libre est que l'investisseur peut prendre possession du bien immédiatement après l'achat. Contrairement au viager occupé, où le vendeur continue d'occuper le bien, en viager libre, l'investisseur peut l'habiter ou le louer pour générer des revenus locatifs. Le coût d'acquisition initial du bien est plus élevé car l'investisseur acquiert immédiatement la pleine propriété, il n'y aura pas de décote du bien dûe à l'occupation du propriétaire dans les lieux.

La rentabilité est moins importante mais restera intéressante notamment pour les investisseurs qui ne veulent pas faire de crédits ou qui souhaitent récupérer le bien pour l'habiter. L'achat en nue-propriété présente également plusieurs avantages pour les investisseurs. C'est une forme d'investissement immobilier où l'investisseur acquiert la nue-propriété d'un bien immobilier, alors que le vendeur conserve l’usufruit, c'est-à-dire le droit d’occuper le bien ou de le louer et d’en tirer des revenus sa vie durant.

L'investisseur achète uniquement la nue-propriété, ce qui réduit considérablement le coût initial d'acquisition par rapport à l'achat de la pleine propriété. Cela permet d'investir dans l'immobilier avec un capital moins élevé et sans rente mensuelle.

L'achat en nue-propriété convient aux investisseurs avec a disposition un capital important. Le risque lié à ce genre d’achat est particulièrement faible. Peu-importe la durée de vie de l’usufruitier, l’acheteur aura versé une seule et unique somme d’argent. L’aléa de la vie est moins important. Cela permet une gestion plus stable et prévisible de l'investissement.

Une fois que l'usufruit prendra fin, l'investisseur pourra choisir de conserver le bien, de le revendre ou de le louer : il en sera pleinement propriétaire. Dans l'hypothèse où il souhaite le revendre, il pourra ainsi bénéficier de la plus-value potentielle du bien immobilier. Indépendamment du type de viager que vous allez choisir dans le cadre de votre projet, il est important de préciser que l'achat en viager repose sur des points rationnels, dont la situation géographique, la surface du bien et l'âge du crédirentier.

La valeur immobilière peut varier en fonction de la situation géographique. Les biens situés dans des quartiers prisés, proches du centre-ville ou de zones attractives, ont souvent une demande plus forte. Ils sont plus recherchés par les investisseurs. Une bonne situation géographique est un atout, si vous envisagez de revendre le bien à l'avenir car ces localisations peuvent également avoir un potentiel de plus-value à long terme.

Privilégiez ainsi l'achat d'un bien à proximité des commodités essentielles telles que les commerces, les transports en commun, les services de santé, les écoles. Par ailleurs, pour déterminer la surface à privilégier, il est primordial de cibler encore une fois l'objectif de votre investissement. Si vous envisagez d'habiter le bien à long terme, choisissez une surface qui correspond à votre style de vie. Si votre objectif est plutôt de générer des revenus locatifs, la surface du bien peut influencer sa rentabilité.

Une plus grande surface peut potentiellement générer des revenus locatifs plus élevés, mais cela peut également entraîner des coûts d'entretien plus importants. Il est donc important de prendre en compte vos besoins actuels et futurs, votre budget, et l'objectif de votre investissement pour déterminer la surface à acquérir. L'âge du crédirentier est également un facteur déterminant dans ce type de transaction, car il a un impact significatif sur l'espérance de vie du crédirentier et détermine en partie l'optique d'investissement de l'acheteur.

C'est un indicateur clé de la durée potentielle du viager. Si le débirentier recherche un retour sur investissement à court terme, un crédirentier plus âgé est préférable. En revanche, s'il souhaite une rentabilité plus importante et qu’immobiliser un capital de nombreuses années n’est pas un problème, il peut envisager des transactions avec des crédirentiers plus jeunes. La notion de risque est donc à prendre en considération dans ce type de transactions.

En effet, la détermination de la bonne répartition de la rente et du bouquet est une étape cruciale dans une vente en viager, car cela peut avoir un impact significatif sur les avantages financiers pour les deux parties. L'âge du crédirentier en viager est donc le facteur clé. Plus le crédirentier est âgé, plus la rente mensuelle est susceptible d'être importante, car la période de paiement prévue sera plus courte. Et c'est le même fonctionnement pour le bouquet.

Pour les vendeurs âgés de 60 à 75 ans, la décote d’occupation éventuelle étant plus importante, le bouquet et les rentes seront plus faibles. Dans ce cadre, pour l’acheteur, le risque lié à cet investissement est faible.

Ainsi, indépendamment de privilégier le viager libre, le viager occupé ou la vente en nue-propriété, et indépendamment du choix de la répartition de la rente et du bouquet et des risques qui en découlent, il faut surtout déterminer l'optique d'investissement et savoir s'il est à court, moyen ou long terme.

Dans l'hypothèse où l'acheteur souhaite récupérer le bien rapidement, l'âge du crédirentier sera aux alentours de 85 ans et plus. Cependant, si l'acheteur fait preuve de patience, et qu'il est prêt à immobiliser son capital pendant une durée de 15 ans, la rentabilité du projet n'en sera que meilleur. L’achat de ce type d’investissement est socialement responsable. Nos ainés vivront de manière plus agréable avec les sous de l’investisseur qui lui, à terme, fera une opération financière intéressante.

Pour mener à bien votre projet et bénéficier d'un avis éclairé, il est judicieux d'être accompagné par des professionnels tels que Essentiel Patrimoine & Viager qui permettrront de simplifier et de sécuriser le processus de transaction pour toutes les parties concernées. Ils apporteront une expertise précieuse, faciliteront la négociation et la mise en relation des parties intéressées, assureront la conformité légale et protégeront la confidentialité nécessaire qui permettra d'atteindre des accords équitables et sereins.

Faire appel à des professionnels qualifiés dans ce domaine permettra de déterminer la valeur libre du bien et dressera une évaluation objective en prenant en compte des facteurs tels que l'âge du crédirentier, le prix du bouquet, la rente mensuelle attendue, et d'autres critères spécifiques au viager. Il est primordial pour les parties d’être accompagnés pour s'assurer que toutes les clauses importantes propres au viager, qui protègent aussi bien les acheteurs que les vendeurs, soient bien notées dans la promesse de vente et l'acte de vente.