Viager : que faire quand l’acheteur décède en premier ?

Le viager est une forme particulière mais de plus en plus connue, de vente immobilière en France.

Le vendeur cède son bien à un acheteur en échange du versement d’une rente viagère périodique, somme d’argent versée jusqu’au décès du vendeur, et d’un bouquet, somme d’argent versée comptant au moment de la signature de l’acte de vente. Cette opération présente des avantages tant pour le vendeur que l’acheteur. En effet, le vendeur peut jouir d’un niveau de vie plus élevé grâce à cette nouvelle forme de revenus et ainsi accéder à des loisirs et plaisirs inatteignables pour lui auparavant, et l’acheteur peut investir de manière intelligente, productive et rentable.

Vendre en viager peut se faire sous différentes formes en fonction du projet de vie du vendeur. Le viager occupé est la forme la plus courante qui permet au vendeur de conserver son droit d’usage et d’habitation et donc de vivre dans le bien jusqu’à son décès.

Le viager libre permet à l’acheteur d’occuper le bien dès la signature de l’acte chez le notaire ou de le louer et d’un tirer des revenus.

La vente en nue-propriété est quant à elle une alternative proposée au vendeur lui permettant soit de rester vivre chez lui, soit de mettre son bien en location et d’en percevoir les loyers tout en conservant l’usufruit.

Le viager présente également de nombreux avantages en matière fiscale.

En cas de viager occupé et dans le cadre d’une résidence principale, le bouquet que recevra le vendeur sera net d’impôt et donc aucune plus-value ne sera à payer. En cas de viager libre, le bien sera libéré de son propriétaire et le bouquet reçu lors de la signature du contrat sera exempt d’impôt si le vendeur est propriétaire du bien depuis plus de 30 ans. Pour le vendeur viager, les rentes sont imposées mais apres un abattement de 60% avant 71 ans et 70% apres 71 ans.

Lors d’une vente en nue-propriété, l’acheteur bénéficie d’une décote du prix en fonction de l’âge de l’usufruitier. Plus le vendeur est jeune, plus la décote sera importante. Par ailleurs, le principe de l’aléa est fondamental dans le viager. Ni l’acheteur ni le vendeur ne savent à l’avance pour combien de temps la rente sera versée car cela dépend de la durée de vie du vendeur. Si le vendeur décède peu de temps après la vente, l’acheteur réalisera une meilleure affaire que s’il décède plus longtemps après. Mais que se passerait-il si l’acheteur décède le premier ?

En cas de décès de l’acheteur en premier, plusieurs options peuvent s’offrir aux parties :

- Transfert de l’obligation de paiement : en cas de décès de l’acheteur, les héritiers héritent des obligations contractuelles du défunt y compris le paiement de la rente viagère. Le principe est que les héritiers succèdent aux droits et obligations du défunt, sauf dispositions contractuelles contraires spécifiées dans le contrat. Les héritiers doivent ainsi continuer à verser la rente viagère au vendeur jusqu'au décès de ce dernier. Les héritiers prennent en charge les obligations financières de l’acheteur initial et le vendeur ne subira pas de manquement de paiement.

- Possibilité de vente du bien : les héritiers peuvent choisir de vendre le bien immobilier. Dans ce cas-là, ils auront le choix entre continuer à payer la rente ou transférer cette obligation au nouvel acheteur. Le nouvel acquéreur devra accepter de continuer à payer cette rente jusqu’au décès du vendeur. Cette condition est souvent stipulée dans une clause de solidarité incluse dans le contrat de viager obligeant tout nouveau propriétaire à assumer les obligations initiales de l’acheteur. Elle renforce la position du vendeur en cas de litige.

- Clause résolutoire : la clause résolutoire prévoit qu’en cas de deux non-paiements consécutifs de la rente, et après commandement de payer, le vendeur peut obtenir l’annulation de la vente, récupérer la pleine propriété du bien et garder toutes les sommes déjà versées en guise de dommages et intérêts. Elle permet une protection supplémentaire et certaine au vendeur. Ainsi, si les héritiers ne peuvent ou ne veulent pas assumer le paiement de cette rente, la clause résolutoire normalement insérée dans le contrat de viager pourra jouer. Elle permet ainsi au vendeur de récupérer la pleine propriété du bien.

- Assurance décès : cette assurance est conçue pour couvrir le risque de non-paiement de la rente viagère après le décès de l’acheteur, assurant ainsi une sécurité financière au vendeur. Si l’acheteur a souscrit une assurance décès pour couvrir le paiement des rentes en cas de décès, cette dernière prendra en charge le versement des rentes et les héritiers n’auront pas à intervenir et seront libérés de cette obligation financière. Le vendeur continuera ainsi à recevoir les rentes viagères comme prévu initialement sans interruption. Cette assurance offre une protection précieuse en viager, assurant la sécurité financière du vendeur et allégeant les obligations des héritiers de l’acheteur.

Le droit viager met un point d’honneur à ce que toutes les parties à l’acte soient protégées de la meilleure des façons et ce, quelle que soit la situation. L’encadrement législatif qu’il propose permet ainsi une protection maximale des droits du vendeur, de l’acheteur et le cas échéant, des héritiers de ce dernier.

En cas de décès de l’acheteur, plusieurs conséquences évoquées ci-dessus peuvent intervenir. Le but étant toutefois que le déroulement du contrat ne soit pas perturbé et que le vendeur conserve le versement de sa rente viagère.

Par la clause de solidarité, la clause résolutoire et l’assurance-décès, le vendeur a toutes les dispositions légales en sa faveur pour une sécurité juridique certaine. La meilleure attitude qu’il peut adopter est de se rapprocher rapidement des héritiers, de rester fidèle aux clauses du contrat et de s’entourer de professionnels de l’immobilier et du droit afin que le changement d’acheteur soit fait dans les règles.

Ces mesures visent à protéger les intérêts du vendeur tout en offrant des options aux héritiers de l’acheteur afin qu’ils ne se sentent pas bloqués dans une situation non désirée.