Quels sont les avantages des acheteurs dans un contrat en viager ?

L'investissement immobilier est un domaine en constante évolution, qui a fait ses preuves pour la constitution de patrimoine et la réalisation de rendements solides.

Depuis quelques temps, l'achat en viager gagne en popularité auprès des investisseurs avertis à la recherche d'opportunités uniques. On parle généralement de l'intérêt et des avantages de cette transaction pour le vendeur, mais ceux inhérents à l'acheteur sont tout aussi importants.

Imaginez une manière d'investir dans l'immobilier où l'âge devient un allié, où l'opportunité se marie à l’achat socialement responsable, et où la rentabilité prend une forme unique. Le viager est un contrat de vente immobilière où l'acheteur, appelé débirentier, acquiert un bien immobilier auprès du vendeur, appelé crédirentier : le paiement initial, appelé bouquet, est versé lors de la signature de l'acte de vente, tandis que la rente mensuelle est versée la vie durant.

Celle-ci est revalorisée tous les ans sur l’indice INSEE du coût à la consommation (hors tabac). Le viager est bien plus qu'une simple transaction, c'est une véritable alliance entre générations qui protège aussi nos ainés. Avant de se lancer, il est important de clarifier votre objectif pour déterminer l'optique d'investissement. Si vous recherchez un bien pour y habiter ou le louer, le viager libre sera à privilégier. En effet, une fois la vente conclue, le crédirentier quittera le bien immobilier ce qui permettra au débirentier, de prendre possession du bien pour l'habiter ou le louer.

Cette particularité est un atout significatif, car le bien devient immédiatement disponible et l'acheteur pourra optimiser l'utilisation du bien en fonction de ses objectifs financiers. Il peut décider d'habiter le bien, d'y installer sa famille, ou de le louer pour générer des revenus locatifs immédiats. Cette liberté d'utilisation et d'exploitation du bien est l'un des avantages les plus attrayants du viager libre pour les acheteurs, car elle maximise le potentiel de rendement de l'investissement.

En revanche, il n’y a pas de décote du bien liée à l’occupation de son propriétaire et cet achat ne peut pas être financé par un crédit immobilier, ce qui signifie qu'il n'entraîne pas d'augmentation du taux d'endettement de l'acheteur. Ainsi, le viager libre permet à l'acheteur de devenir propriétaire du bien sans s'endetter davantage auprès d’un organisme financier. Contrairement aux prêts traditionnels qui impliquent des remboursements mensuels avec intérêts d’emprunts, le viager libre est basé sur un bouquet initial et des rentes mensuelles à vie convenus avec le vendeur.

En évitant un crédit immobilier, l'acheteur économise alors sur les coûts liés à l'emprunt, que sont les intérêts et les frais de dossier, représentant une économie significative à long terme.

Essentiel Patrimoine & Viager met en avant le fait que chaque projet est unique. Si vous avez un objectif de revente avec une plus-value importante à moyen ou long terme, le viager occupé ou encore la vente en nue-propriété répondra d'avantages à vos attentes que le viager libre. Dans le cadre d'un viager occupé, l'investisseur achète le bien sur la base d'une "valeur occupée."

Cela signifie que cette décote est déterminée en tenant compte de l'occupation continue du bien par le vendeur sa vie durant. La valeur occupée est ainsi inférieure à la valeur marchande réelle du bien, car l'acheteur n'a pas la jouissance immédiate du bien en raison de l'occupation par le crédirentier. Celui lui permet toutefois d'accéder à des biens de qualité à un coût considérablement réduit par rapport à ce qu'il paierait sur le marché traditionnel.

La "valeur occupée" est calculée en prenant en considération l'âge du vendeur et son espérance de vie. Ainsi, plus le crédirentier est jeune et donc son espérance de vie importante, plus la décote liée à l'occupation potentielle sera majorée avec des risques pour l’investisseur beaucoup plus mesurés. En substance, dans le cadre d’un achat en viager occupé, le principal avantage pour les investisseurs réside dans la décote plus ou moins importante liée à l’occupation du crédirentier sa vie durant. L’investisseur achète le bien immobilier sur la base d’une valeur occupée évidement inférieure à la valeur vénale du bien. Le coût de cet investissement réduit permet, à terme, une plus-value sur la revente ou une rentabilité bien supérieure à la moyenne en cas de location du bien acheté.

De plus, l'investisseur payera les frais dits de notaire sur la valeur occupée du bien et non sur la valeur libre. Par conséquent, les frais liés à l’acquisition seront réduits, ce qui représente une économie significative pour l'investisseur, en particulier sur des biens de grande valeur.

En réduisant les coûts totaux associés à l'acquisition du bien, sa rentabilité d'investissement n'en sera que meilleure.

Parallèlement au viager occupé, la vente en nue-propriété est également une stratégie d'investissement rentable pour la constitution d'un patrimoine à long terme et à moindre coût. Lorsque vous achetez la nue-propriété d'un bien, vous détenez les droits sur le bien, mais sans la jouissance ou l'usage de celui-ci détenus par l’usufruitier. Le prix d'acquisition de la nue-propriété est donc inférieur au prix total du bien en pleine propriété.

Cela permet d'investir dans l'immobilier avec un capital moins élevé et sans rente mensuelle. De plus fort, peu-importe la durée de vie de l’usufruitier, l’acheteur aura versé une seule et unique somme d’argent. Une fois que l'usufruit prendra fin, l'investisseur pourra choisir de conserver le bien, de le revendre ou de le louer : il en sera pleinement propriétaire. Dans l'hypothèse ou il souhaite le revendre, il pourra ainsi bénéficier de la plus-value potentielle du bien immobilier.

Par ailleurs, dans le cadre d’un achat en nue-propriété, c’est l’usufruitier, toujours juridiquement propriétaire du bien, qui supportera les charges et taxes liés au bien acheté. L’investisseur nue-propriétaire n’aura a sa charge que les travaux référenciés à l’article 606 du code civil : les travaux de structures du bâtiment. Cette vente est généralement envisagée comme un investissement à long terme qui présente un avantage pour ceux qui souhaitent se constituer un patrimoine à moindre coût en prévision de besoins futurs, tels que la retraite ou la transmission de biens à des héritiers.

Elle bénéficie également d'une réduction des frais de notaire par rapport à une transaction immobilière classique. En effet, les frais liés à cet investissement sont calculés sur la base de la valeur de la nue-propriété. Comme cette valeur est réduite par rapport à la valeur en pleine propriété, les frais notariés sont également réduits.

Investir dans l'immobilier dans les grandes agglomérations françaises est souvent considéré comme un choix sur et solide. Les tendances sur les 30 dernières années, ont clairement montré une appréciation régulière de la valeur immobilière, avec une tendance à la hausse constante. En investissant dans un viager occupé, par exemple, non seulement vous sécurisez l'avenir de nos aînés en leur permettant de rester dans leur domicile, mais vous investissez également dans l'avenir de votre propre patrimoine. Lorsque vous récupérez le bien des années plus tard, indépendamment de la somme initialement investie correspondant à la valeur occupée, vous bénéficiez de l'inflation liée à l'immobilier.

Ce type d’achat, socialement responsable, aide nos ainés à appréhender la vie plus sereinement et permet aux investisseurs de se constituer un patrimoine certain et à moindre coût. Tout le monde est gagnant !